今天去新湖明珠城调研。该楼盘是新湖中宝(600208)旗下的主力项目，在上海的内环以内还是颇有名气的。
考察的是目前在售的新湖明珠城三期，主要调研以下几点：
1、目前的销售情况，主要是我主观的观察，因为从网上房地产的情况来看，新湖明珠城7月的4天里已经售出了10套，7月的销量和6月应该差不多。
2、目前的售价，主要是考察中信证券7月1日报告中26000的均价的合理性
3、车库的价格和出租情况，主要是对前期国泰君安报告中18万/个价格的重估。
4、考察4期拆迁的情况
结论如下：
说一点和孙建平同志不同的地方。新湖明珠城目前车位的售价是25万一个，比之前测算的18万要高。根据600208的年报，这个数据提升09年EPS大约3%。但是由于车位的租赁价格是400个/月。所以认为不会有多少人去买车位，10年如果调价的话，也是反映在10年的。
还有就是新湖明珠城最朝南的4幢房子目前是现房，销量最好，均价大约是30000元/平，区间是27000-33000。但是剩下的期房均价只能做到23000。所以中信证券26000的均价是要打折扣的。
